北上广深限购全部松绑,你会去一线城市买房吗?
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北上广深限购全部松绑,你会去一线城市买房吗?

发布日期:2024-02-26 08:54    点击次数:103

  文|谢九

  来源|三联生活周刊

  春节前,北上广深的楼市先后松绑,一线城市的限购坚冰终于开始融化。多年以来,一线城市设置了极高的购房门槛,如果一线城市全面解除限购,你会去一线城市买房吗?

  按照四大一线城市的松绑政策,广州解除限购的力度最大,120平方米以上的住宅不再设置任何限购,对于外地人全面放开;其次是深圳,降低了外地人购房的门槛,社保缴纳年限从5年降至3年,本地户籍不再要求落户、社保和个税年限。

  上海和北京解除限购的力度相对较小,但是也打开了限购的口子。上海连续缴纳社保或个人所得税满5年及以上的非本市户籍居民,可在外环以外购买一套住房。在此之前,上海市的这条政策只对已婚人士开放,调整之后向外地的单身人士打开。

  《欢乐颂》剧照

  北京在通州地区放松了限购。前些年,通州成为北京的副中心,为了抑制通州的房价炒作,2015年起,通州执行了最严厉的“双限购”,不仅要满足北京的限购政策,还对通州另外设置了限购。而最近,通州终于放松了限购,只要满足北京的限购政策即可,不再做额外要求。

  从四大一线城市来看,目前解除限购还处于挤牙膏状态,并没有一次性大幅放开,不过,如果房地产市场继续下行,预计一线城市最终全面解除限购也只是时间问题。

  那么,问题的关键是,如果一线城市全面解除限购,就能够拯救楼市吗?或者说,限购全部解除之后,就能吸引大量本地甚至外地人来一线城市积极买房吗?

  解除限购对于房价到底能够起到多大的刺激作用?不妨换一个角度来观察,那就看曾经的限购对于控制房价上涨起到了多大的作用?

  我国对楼市实施限购最早始于2010年。当年国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出“地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。”限购从此成为我国楼市的重要组成部分。

  《安家》剧照

  那么,从2010年诞生迄今10多年时间,限购政策是否真的遏制了房价上涨呢?从我国房价的实际走势来看,显然并没有。尤其是在2016年,国内房价更是迎来最猛烈的一次上涨,很多城市房价在一两年之内翻番,由此催生了“房住不炒”政策的出台。

  如果说限购政策并没有从根本上控制住房价上涨的势头,那么,反过来看,现在解除限购,也不会对激活楼市起到太大的效果。

  无论是当年的限购,还是现在的解除限购,楼市调控政策之所以对楼市的无法走向产生根本性影响,主要原因在于,这种调控政策属于逆周期调控,或者说逆趋势调控,但是真正决定楼市走向的,最终还是由市场力量来主导,而不可能是各级地方政府的调控之手。

  所以,在中国楼市20多年的发展历史里,有人用半开玩笑的方式点出了买卖楼市的精髓——如果按照政府的调控指挥棒反向行动,往往是最正确的选择。当政府不让你买房的时候,就要尽量多买,反之,当政府鼓励你买房的时候,就要尽量谨慎。

  《幸福到万家》剧照

  这虽然看上去是玩笑式的段子,但其实蕴含了深刻的哲理,因为政府的很多调控通常和市场走势相反,普通民众如果将政府调控当做反向指标,其实就是遵循市场的走势。那么,从长期来看,楼市的走向最终取决于市场还是调控之手,其实答案不言而喻。

  更具体来看,在过去房价上涨的周期里,限购之所以无法遏制房价上涨,原因是市场的主要矛盾是供给不足,房子是稀缺品,政府如果真想控制房价上涨,就应该大力增加土地供应,加大房子的供给,这样才能从根本上解决房价上涨的矛盾。但是很多地方政府其实都是反其道而行之,一方面控制土地供给,以饥饿营销的方式抬高地价,进而拉高了房价;与此同时,地方政府却在需求端发力,试图通过限购的方式来给楼市降温,显然抓错了楼市的主要矛盾。

  随着中国房地产市场的供需关系发生重大转变,现在楼市的主要矛盾已经从供给不足转向了需求不足,包括一线城市在内,很多地方政府都不得不解除限购,试图释放需求。限购能够对楼市起作用,需要一个重要的前提,那就是市场上确实还有很多需求,而且被限购挡在大门之外,在这样的背景下,限购之门打开,门外的需求就会蜂拥而进。

  《安家》剧照

  但问题的关键在于,在限购的大门之外,其实并没有太多的需求。中国房地产市场经过20多年的高速发展之后,早就度过了短缺时代,无论是人均住房面积,还是人均住房套数,都已经处于很高水平,买房的需求其实已经被过度透支,不仅这一代很多人已经不需要买房,甚至下一代人都会坐享好几套住房。而且,现在很多人不仅不买房,甚至开始以大换小的反向操作,将现有的大房子换成更小的房子,通过住房降级套现出部分现金。

  解除限购,虽然的确能够让部分刚需人群具备购房资格,但是真正能够释放的购买力,将远远小于预期。

  去年11月,厦门市全面放开了限购政策,按照国家统计局的数据,解除限购的当月,厦门的二手住宅价格同比下降了6.5%,环比下降了1.3%;放开限购的第二个月,厦门的二手住宅价格同比下降了7.1%,环比下降了1.2%。可以说,全面放开限购,在厦门市几乎都没有激起一片浪花,反而加速了房价下跌。

  厦门的房价排名全国第四,是当之无愧的房价一线城市。厦门放开限购后的房价走势,也基本上给其他一线城市提前给出了剧透——即使放开限购,也不会有太多人去买房。

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责任编辑:杨赐



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文|谢九 来源|三联生活周刊 春节前,北上广深的楼市先后松绑,一线城市的限购坚冰终于开始融化。多年以来,一线城市设置了极高的购房门槛,如果一线城市全面解除限购,你会去一线城市买房吗? 按照四大一线城市的松绑政策,广州解除限购的力度最大,120平方米以上的住宅不再设置任何限购,对于外地人全面放开;其次是深圳,降低了外地人购房的门槛,社保缴纳年限从5年降至3年,本地户籍不再要求落户、社保和个税年限。 上海和北京解除限购的力度相对较小,但是也打开了限购的口子。上海连续缴纳社保或个人所得税满5年及以上